：，隨著城市化進(jìn)程的加快，舊商業(yè)樓改造已成為城市更新的重要組成部分，本文旨在探討舊商業(yè)樓改造的策略與實(shí)踐，以期為城市可持續(xù)發(fā)展提供參考。，文章分析了舊商業(yè)樓改造的背景和意義，指出其對(duì)于提升城市形象、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及滿足居民需求具有重要作用，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外成功案例的分析，總結(jié)了舊商業(yè)樓改造的基本原則和步驟，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能優(yōu)化、環(huán)境整治、文化傳承等方面。，在具體策略上，文章提出了一系列創(chuàng)新思路，如引入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，利用綠色建筑技術(shù)，以及通過(guò)商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏，文章強(qiáng)調(diào)了政府、開(kāi)發(fā)商、居民等多方參與的重要性，并提出了相應(yīng)的政策建議。，文章展望了舊商業(yè)樓改造的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為隨著科技的進(jìn)步和人們生活水平的提高，舊商業(yè)樓改造將更加注重人性化、智能化和綠色環(huán)保，成為城市發(fā)展的

一、舊商業(yè)樓改造的背景

隨著城市發(fā)展到一定階段，舊商業(yè)樓改造成為必然趨勢(shì)。一方面，城市更新已升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略，相關(guān)政策進(jìn)入密集出臺(tái)期，從支持逐漸走向規(guī)范，這為舊商業(yè)樓改造提供了政策支持的大環(huán)境。另一方面，消費(fèi)者需求日益更新，老舊商業(yè)面臨閉店危機(jī)，必須通過(guò)改造求變，以適應(yīng)新的商業(yè)需求，實(shí)現(xiàn)涅槃重生。

二、舊商業(yè)樓改造的模式

• 依托原有商業(yè)項(xiàng)目改造更新
  • 對(duì)項(xiàng)目重新定位、場(chǎng)景升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)整等。例如深圳婦兒大廈，建于1994年，歷經(jīng)三年改造煥新。從四大維度進(jìn)行全方面改造，包括外立面和內(nèi)部空間改造、業(yè)態(tài)引入、商業(yè)理念更新等。1 - 2層以親子陪伴和服務(wù)配套；3層為「兒童成長(zhǎng)中心」、4層「女性成長(zhǎng)中心」等，還引入多個(gè)特色場(chǎng)館和公益商店，同時(shí)融入社區(qū)配套服務(wù)和打造社會(huì)公益服務(wù)點(diǎn)。
• 依托廠房舊址改造
  • 轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)用地：如工改文、工改商、工改租，將廠房舊址轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)、商辦、租賃住房等服務(wù)業(yè)用地。
  • 升級(jí)為高效產(chǎn)業(yè)用地：把舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，使產(chǎn)品符合新興產(chǎn)業(yè)辦公生產(chǎn)需求，升級(jí)為科研設(shè)計(jì)、新型產(chǎn)業(yè)等城市高效產(chǎn)業(yè)用地。
  • 調(diào)整為城市公共空間：以重工業(yè)廠區(qū)內(nèi)的核心工業(yè)遺跡為主要改造對(duì)象，保留核心工業(yè)遺跡，改建為博物館、美術(shù)館、運(yùn)動(dòng)館等主題性場(chǎng)館為代表的城市公共空間，例如梵木Flying國(guó)際文創(chuàng)公園，其前身為中體產(chǎn)業(yè)成都滑翔機(jī)制造廠，經(jīng)過(guò)改造后于2020年3月開(kāi)始逐步投入運(yùn)營(yíng)并啟動(dòng)招商。

三、舊商業(yè)樓改造的成功案例及經(jīng)驗(yàn)借鑒

• 成都天府紅：通過(guò)聚焦二次元文化，成功吸引年輕消費(fèi)群體，為舊商業(yè)樓改造后吸引特定消費(fèi)群體提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)。它不是簡(jiǎn)單翻新，而是從功能、業(yè)態(tài)上全面更新，以適應(yīng)新的商業(yè)需求。
• 江陰八佰伴百貨：通過(guò)改善建筑結(jié)構(gòu)和提升購(gòu)物體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)復(fù)興。這表明在舊商業(yè)樓改造中，優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)和購(gòu)物環(huán)境對(duì)提升商業(yè)價(jià)值有重要意義。
• 上海新天地：1999年初開(kāi)工建設(shè)，近10億的整體投資。以商業(yè)打造提升區(qū)域價(jià)值，年平均投資收益率為8% - 10%，為舊商業(yè)樓改造提升區(qū)域價(jià)值和投資收益方面提供了參考案例。

四、舊商業(yè)樓改造面臨的挑戰(zhàn)

• 回本周期長(zhǎng)：像購(gòu)物中心之類(lèi)的商業(yè)體回本期很長(zhǎng)，甚至要“養(yǎng)”10年之久。這需要投資方有足夠的資金和耐心來(lái)應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期的資金回收過(guò)程。
• 新舊矛盾的處理：舊建筑的改造存在新舊功能、空間形式、環(huán)境質(zhì)量和審美差異等諸多矛盾，需要合理解決這些矛盾，使其滿足現(xiàn)代建筑需求，例如建筑外立面老舊、單調(diào)乏味甚至存在安全隱患，在改造時(shí)需要精心設(shè)計(jì)以滿足現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求。

舊商業(yè)樓改造的政策支持

舊商業(yè)樓改造的市場(chǎng)趨勢(shì)

舊商業(yè)樓改造的成本控制策略

舊商業(yè)樓改造中的環(huán)?？剂?/p>